不動産購入時にかかる諸経費について解説

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不動産購入時には、様々な諸経費が発生します。
手元に現金を用意していないと、「払えない」なんてこともあります。

今回は、そんなことがないよう、諸経費について解説します。
「そんなの知らなかった」では済まされないので、しっかり把握しておきましょう。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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仲介手数料

不動産を仲介業者を通して買う場合は、仲介手数料が発生します。
ただし、個人間で直接取引する場合や、競売で購入する場合は仲介業者を通さないので、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は、物件価格に応じて決まります。
下記は、法律で定められている仲介手数料の上限の計算式です。

あくまで、上限なのでこれよりも安くても大丈夫です。
値切ることも可能なのですが、不動産業者との付き合いもあるので通常通り払うのが良いでしょう。
今後いい物件を紹介してくれるかもしれません。
値切ってしまうと、その可能性は限りなくゼロになります。

例えば、物件価格1000万円の場合は

(1000万円 × 3%+ 6万円 ) × 1.1 = 39.6万円

となり、通常は39.6万円を仲介業者に払うことになります。

仲介手数料は成果報酬なので、不成約となった場合は払う必要がありません。
もし、不成約なのに請求されたらキッパリと「払いません!」と言いましょう。

また、仲介手数料を払うタイミングも大切です。
一般的には決済のタイミングに全額支払うのが理想的です。

業者によって(大手のS不動産なんか)は契約時に半金前払いを要求されます。
あまり好ましくはないですが、不動産会社の決まりなどで仕方ないかなという感じです。

最も良くないのが、内見や価格交渉などの商談中に支払うことです。
持ち逃げされたり、不成約となったのに返金されないなどトラブルに発展する危険性があります。
絶対にやめましょう。

なお、売主が仲介業者の場合は、支払いが不要です。
これ意外と美味しいですよ。

1000万円の物件だったら、40万円払わないといけなのが、無料になるんですから。
とっても嬉しくなりますよね。
狙ってできることではありませんが、もしそうなったらラッキーと思いましょう。

印紙税

不動産の売買契約書や銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ際に、印紙を添付する必要があります。

印紙の貼り忘れがあるとペナルティで過怠税を徴収されますので、必ず貼りましょう。
また、再び使われないように、割印をするようにしましょう。

登記諸費用

登記諸費用には、所有権や抵当権を設定するに払う必要がある登録免許税と司法書士の先生に払う手数料があります。

登録免許税は登記の目的によって、税率が変わります。

登記は、司法書士の先生に必ずお願いしないといけないわけではありません。
ご自身で法務局に行って登記をすることもできます。
しかし、不動産の売買は金額も大きく、専門的な内容も多いので、万が一、誤登記などされてしまうと大変です。

確実に実施してもらう、また何かの時にアドバイスをもらうこともできますので、
登記は司法書士にお願いするのがオススメです。

注意点として、仲介の不動産業者が紹介してくる司法書士の先生は報酬が異常に高いことが多いです。
理由は、仲介の不動産業者が司法書士から紹介料としてキックバックを受けているからです。
そのため、お願いする司法書士の先生は、仲介業者の紹介してくる司法書士ではなく、自分で探す方がいいです

私も毎回、自分で探した司法書士の先生にお願いします。
探し方は、ネットで「地元の地名 司法書士」など検索すればヒットするでしょう。
それらのホームページをみて、各登記費用の料金がちゃんと明記されていることが判断基準になります。
逆に各登記費用の料金が明記されていないところは、法外な値段を吹っかけられる危険性があります。

用心するなら、複数の司法書士に登記費用の見積を依頼し、最も安いところに依頼するのもいいでしょう。

融資諸費用

融資諸費用にはローン事務手数料やローン保証料があります。

ローン事務手数料は、銀行が融資実行する際に徴収する手数料です。
金額は銀行によって、異なります。
参考までに、私がお世話になっている銀行は「融資金額×1.65%」でした。
1000万円の物件であれば、16.5万円です。

尚、政府系の金融機関である日本政策金融公庫の場合は、ローン事務手数料が無料となります。
弱者救済も目的にされているそうで、無料になっているみたいです。
素晴らしい金融機関ですよね。

ローン保証料は保証会社を求められた場合に必要になります。
融資期間の全額分を、事前に一括して支払う場合と、毎月の金利に保証料に上乗せする場合があります。
私の場合は、毎月の金利に保証料より事前に一括して支払う方が、安いのであれば事前に一括で払うようにしています。

参考として、とある銀行の保証料を紹介します。
注意点:融資金額100万円あたりの保証料です。

目安までに、融資額が1000万円で融資期間(保証期間)20年の場合で37万円です。

もちろん、現金で不動産を買う方は融資諸費用が一切かかりません。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する税金です。
取得後6ヶ月〜1年くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

不動産取得税は、購入して忘れた頃にやってくるイメージが強いです。
支払いができなくならないように、必要な現金は用意しておくようにしましょう。

不動産取得税の計算式

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 0.4%

例えば、土地と建物の合計した固定資産税評価額が1000万円の場合で4万円です。

いかがだったでしょうか。不動産購入時にはいろんな諸経費がかかることがわかりましたね。
実際に購入する際に、びっくりしないように頭の片隅に覚えておいて、心の準備はしておきましょう。

以上、「不動産購入時にかかる諸経費について解説」という記事でした。

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