【不動産投資】借地権4つの疑問|あなたは正しく答えられますか?

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この記事では借地権に関する4つの疑問に対する答えを解説していきます。

  • Q1.借地権の土地は必ず返さないといけないの?
  • Q2.借地権は売買できるの?
  • Q3.借地権で賃貸経営はできるの?
  • Q4.地代って高いんじゃないの?
さかどん
さかどん

難しそうな疑問が並んでるねー。ポピは、この疑問に対して答えられそう?

ポピ
ポピ

答えられるかーい!この疑問の答えが分からないから、物件検索で借地権の物件を見つけても、スルーしているんだよ。

さかどん
さかどん

じゃあ、この機会に疑問の答えをみてスッキリさせておこう。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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Q1.借地権の土地は必ず返さないといけないの?

答え:旧法借地権と普通借地権であれば、ほぼ永遠に借り続けることができます。なお定期借地権の場合は、期限がきたら返さなければいけません。

ポピ
ポピ

ごめん。知らない言葉ばっかりで意味がわかんない。

さかどん
さかどん

初めての言葉があるから簡単に説明するね。

  • 旧法借地権
    1992年7月31日以前に成立していた借地権は、「旧法借地権」と呼ばれます。借地権者が希望すれば、土地賃貸借契約を更新し続けることができます。
  • 普通借地権
    1992年8月1日以降に成立した借地権のうち、「普通借地権」と呼ばれるものです。旧法借地権と同様に借地権者が希望すれば、土地賃貸借契約を更新し続けることができます。
  • 定期借地権
    1992年8月1日以降に成立した借地権のうち、「定期借地権」と呼ばれるものです。契約期間が終われば更新はできず、土地は地主に返還しなければいけません。
ポピ
ポピ

え、借地権って3種類あるの?

さかどん
さかどん

時代の変遷が合って、現在は3種類の借地権がある状態なんだ。

詳しくは、次の機会で学ぼう。

ポピ
ポピ

とにかく旧法借地権と普通借地権なら土地を地主に返さなくていいんだね?

さかどん
さかどん

その通り。ただし、地代を払わなかったり、土地賃貸借契約に違反する行為をした場合は強制返還になるから注意してね。普通に借りていれば、そんなことにはならないから大丈夫だよ。

Q2.借地権は売買できるの?

答え:借地権を売買することは可能です。

借りた土地や建物を売買するのは、なんとなくイメージしづらいかもしれません。

土地の所有権を持っている地主さんから、土地を長く借りることができる権利が「借地権」です。

よって売買されるのは、その土地を借りて自分の建物を建てたり、使用することができる「権利」です。

ポピ
ポピ

あ、忘れてた。これは前回学んだ気がする。
賃借権の場合、地主さんに許可を貰えば売買できるんだよね。

さかどん
さかどん

よく覚えてたね!

ポピ
ポピ

でも地主さんから許可がもらえない可能性もあるってこと?

さかどん
さかどん

その可能性もゼロではないけど、限りになくゼロに近いかな。
理由は、借地権者が売買をしてくれたら、地主さんは借地権者から名義変更料としてお金がもらえるんだ。

ポピ
ポピ

じゃあ地主さんからしたら、借地権者がたくさん売買してくれたほうが儲かるってこと?

さかどん
さかどん

そう。普段、安い地代しか払ってもらえない地主さんにとって、売買でもらう名義変更料はボーナスみたいなものなんだ。

ポピ
ポピ

確かにお金がもらえるんだったら、許可しない理由はないな。

Q3.借地権で賃貸経営できるの?

答え:借地借家法が適用されれば、地主さんの承諾を得ることで賃貸経営することができます。

ポピ
ポピ

ん???借地借家法ってなに??

さかどん
さかどん

借地借家法とは、「土地の賃借権等の存続期間やその効力」「建物の賃貸借の契約の更新とその効力」などに関する事項を定めた法律のことだよ。

ポピ
ポピ

ん???どうゆうこと???

さかどん
さかどん

かなり噛み砕いていうと、地主さんや大家さんから土地や家を借りた人の権利を守るための法律だよ。

ポピ
ポピ

借りる側の人の権利を守ってくれるのかー。素晴らしい。

ただし、借地借家法が適用されるには条件があります。それは、その土地に建物があり人が住むために建物を利用していることが条件です。

つまり、建物を建てずに駐車場や資材置き場などに利用するために借りた土地は、たとえ借地であっても、借地借家法は適用されません。

また、建物があったとしても、物置小屋だったりすると人が住んでいないので適用されません。

ポピ
ポピ

もし、ポピが借地を買った場合は、賃貸経営が目的だから、借地借家法は適用されるってことでOK?

賃貸経営が目的なら大丈夫だよ。

Q4.地代って高いんじゃないの?

答え:ご安心ください。意外と安いです。

地代の相場は、土地の更地価格(所有権価格)の0.5%くらいが年間の地代と言われています。また、固定資産税の2〜3倍とも言われています。

私が購入を検討していた神戸市の借地物件を具体例としてあげます。更地価格が3500万円の土地で、年間の地代は24万円くらい。月額2万円です。

周辺の駐車場1台分の料金に少し毛が生えたくらいです。

ちなみに、土地の固定資産税、都市計画税は土地の所有者である地主さんが支払ってくれるため、借地権者は払う必要がありません。

ポピ
ポピ

固定資産税、都市計画税を払わなくていいのは嬉しいね。

さかどん
さかどん

「土地」の分は払わなくていいけど、「建物」の固定資産税と都市計画税は払う必要があるから注意しててね。

ポピ
ポピ

おっと、建物のことを忘れてた。
地代月額2万円って区分所有マンションでファミリータイプの部屋なら、管理費・修繕積立金がそんなもんだよね。

さかどん
さかどん

そうだね。だから地代を考慮しても、高い利回りが期待できる物件なら借地権でも購入を検討する価値は十分にあると思うよ。

ポピ
ポピ

なんか借地権の物件を見る目が変わってきた気がする。

以上、【不動産投資】借地権4つの疑問|あなたは正しく答えられますか?という記事でした。

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