不動産投資 3つの指標 その1 収益力について徹底解説

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不動産投資には、投資物件を選定する上で使う3つの指標があります。
それは、収益力、担保力、稼働力です。

今回は、その中の収益力について徹底解説します。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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なぜ3つの指標を使うのか

物件は星の数ほどあります。
資金が無限にあれば、全部欲しいですよね。笑
でも、実際には資金は限られるので、せいぜい年に1,2件買えれば良いほうです。

年に1,2件しか買えないのであれば、最も良い物件が欲しいですよね。

不動産投資の格言で「千三つ」という言葉があります。
これは、良い物件は1000件のうち3件しかないという意味です。

そこで、3つの指標を使ってたくさんの物件をスクリーニングし、
1000件のうちの3件である極上の物件を探し出す必要があるのです。

収益力とは

収益力とは、その物件がどれくらい稼ぐ力があるのかを測る指標です。
せっかくなら、たくさんお金を運んでくれる物件がいいですよね。

収益力は次の3ステップで物件をスクリーニングして判断します。

①表面利回り → ②実質利回り → ③ROI

初めての言葉でよくわからないですよね。
言葉の意味を順に解説します。

表面利回り

別名、グロス利回りともいいます。
非常に簡単な計算で表せるので、広く一般的に使われます。
不動産投資サイトで大手の「楽町」、「健美家」で表示されている利回りもこれです。

不動産投資サイト「楽町」より出典

表面利回りは以下の式で表されます。

表面利回り = 1年間の家賃収入 ➗ 物件価格 ×100%

例えば、価格が1000万円で1年間の家賃収入が100万円の物件があったとします。
その物件の表面利回りは

100万円 ➗ 1000万円 ×100% = 10%

となり、表面利回りが10%であることがわかりました。

この表面利回りはこの物件がどれくらい稼ぐ力があるかがわかります。
大きい数字の15%だと稼ぐ力も「すごいじゃん」と分かりますし、
逆に小さい数字の5%だと稼ぐ力も「たいしたことないな」と分かります。

ただ、この表面利回りは現実とは多少異なる数字になるので注意が必要です。
どういうことかというと、実際には物件の購入に際して様々な諸経費がかかります。

表面利回りは20%あって、素晴らしく見える物件でも、
諸経費を考慮すると、「全然ダメじゃん」ってことはザラにあります。

そのため、表面利回りだけで収益力を判断するのは危険です。
そこで登場するのが、第2ステップの実質利回りです。

実質利回り

別名、ネット利回りともいいます。

実質利回りは物件の購入に際してかかる諸費用を考慮した収益力を表すものです。
表面利回りよりも数値は小さくなり、より現実に則した収益力を教えてくれます。

実質利回りは以下の式で表されます。

実質利回り = 1年間の家賃収入 ➗ (物件価格 + 諸経費) × 100%

ここで購入する際にかかる諸経費にどんなものがあるか見てみましょう。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 登記諸費用
  4. 融資諸費用
  5. 不動産取得税

ざっとあげるだけでこれだけあります。
詳細は別記事で説明しますので今回は概要のみ、お伝えします。

仲介手数料

不動産取引は不動産業者が売主と買主の間を仲介することが一般的です。
そのため、買主は不動産業者に仲介の報酬として仲介手数料を払う必要があります。

印紙税

不動産取引をする際の売買契約書や銀行から融資を受ける際の金銭消費貸借契約書に貼付する必要があります。
国の決まりですかね。私からすると謎の税金です。

登記諸費用

不動産は登記を移転することによって、所有者の変更が法的にも認められます。
その登記の移転は法務局でするのですが、専門的な手続きなので、司法書士の先生にお願いするのが一般的です。
そのため、司法書士の先生に手数料を払う必要があります。

また、登記するために登録免許税という、第2の謎の税金がかかります。

融資諸費用

銀行から融資を受ける際に、融資事務手数料や保証料がかかります。

不動産取得税

その名の通り、不動産を取得したら国に納めなければならない税金です。
不動産を買えるようなお金持ちは税金を払いなさいということなのかな?と解釈しています。
第3の謎の税金です。忘れた頃に支払い通知書が来るのが特徴です。

諸経費まとめ

以上が主な諸経費の概要です。参考までに物件価格を100%とした場合の各諸費用の目安をまとめました。

私の場合、これまでの経験から諸経費はざっくり物件価格の10%と想定して実質利回りを計算しています。

そうすると具体的には、物件価格が1000万円で1年間の家賃収入が100万円の物件の場合の実質利回りは

100万円 ➗ (1000万円 ×1.1 ) ×100% = 9.1%

となります。条件は同じ物件なのに表面利回りより小さくなりましたね。
こちらの方がより現実に近い数字になります。

不動産を現金で購入する人は、この第2ステップまででOKです。
しかし、不動産は高価な買い物ですから融資を受けて買うのが一般的でしょう。
すると、融資の返済の関係で毎月のキャッシュフローがマイナスになってしまうケースがあります。

その確認をするための第3ステップがROIです。

ROI

ROIは「Return On Investment」の略です。
日本語でいうと「投資した自己資金に対する利益の割合」です。
まだ、よくわからないですよね。そこで、ROIのイメージ図を作りました。

物件価格1000万円で年間家賃収入が100万円の物件。表面利回りは10%のケースで考えてみます。
900万円銀行から融資を受けているので、毎月返済する必要があります。
今回のケースでは年間の返済額が80万円だったとしましょう。
すると、キャッシュフローは
年間家賃収入 100万円 – 年間返済額 80万円 = キャッシュフロー 20万円となります。

投資した自己資金 100万円に対するキャッシュフロー 20万円の割合は

20万円 ➗ 100万円 × 100% =20%

つまり、ROIは20%ということです。
この数値が高ければ高いほど、自己資金を効率よく運用できていることを表します。

次に、全額現金で購入した場合はどうなるでしょう。

投資した自己資金は1000万円。返済はないので、キャッシュフローは100万円。

100万円 ➗ 1000万円 × 100% =10%

ROIは10%となりました。先ほどの融資を利用した場合より自己資金に運用効率が下がっていることが分かります。

最後に全額融資で購入した場合はどうなるでしょう。

投資した自己資金は0円。返済は90万円とした場合、キャッシュフローは10万円です。

10万 ➗ 0円 × 100% = ∞(無限大)

どんな数字を0で割っても答えは無限大ですよね。そう、投資効率は無限大ということです。
つまり、自分のお金は1円も使わずに、銀行から借りたお金だけで利益を得ているということ。

説明のために簡略化しましたが、
実際のROIの計算はもっと複雑なので、シミュレーションツールを使うのが便利です。

会員登録は必要ですが、無料で使える「マネログ」というシミュレーションツールが便利ですので、
よかったら試しに使ってみてください。

まとめ

今回、表面利回り・実質利回り・ROI を紹介しました。

①表面利回り → ②実質利回り → ③ROI

この順番で物件の収益力の面からスクリーニングし、良い物件を探しましょう。

参考までに、私の場合は表面利回りは12%以上、実質利回りは10%以上を合格ラインにしてスクリーニングしています。
ROIについては気にする時もあれば、気にしない時もある、といった感じです。
その辺については別の記事で詳しく紹介できればと思います。

以上、「不動産投資 3つの指標 その1 収益力について徹底解説」という記事でした。

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