【未公開情報で購入】3棟目は中古木造アパート!私が未公開情報を入手できた理由を考えてみた

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前回までの記事で、投資用と自宅用に中古区分マンションを購入したことを紹介しました。

この記事では、未公開情報を入手して購入した3棟目の中古木造アパートについて紹介します。

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この記事を書いた人
SAKA

機械設計が得意

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3棟目の中古木造アパートを未公開情報で購入

ある日、見知らぬアドレスからメールが来ました。

送り主は不動産屋で、まだ一般のポータルサイトには出回っていない、未公開物件情報が添付されていました。

物件のスペックは

価格2500万くらい

表面利回り12%

兵庫県神戸市

築20年くらい

最寄駅から11分

このスペックで表面利回り12%は、私の投資エリアでは見たことがありませんでした。

3点式ユニットバスで1部屋の広さが20m2以下という不人気要素はありましたが、絶対に買いたいと思いました。

すぐに不動産屋に問い合わせ、物件のことをヒアリングすると売主が不動産屋だと分かりました。

そこで紹介してくれた仲介業者には連絡せずに、売主に直接電話し、次の日の仕事帰りに内見しました。

売主に電話したのは、不動産屋と直接売買できれば、仲介手数料がかからないからです。

内見時に案内してくれたのは、売主の不動産屋の社長でした。

その場で指値交渉し、2400万円で購入しました。

融資はどうしたのか?

融資先は、売主の不動産屋に信用金庫と地方銀行の2行を紹介してもらいました。

信用金庫は融資が通らず、地方銀行から頭金1割、返済年数10年の金利1.5%で融資してもらいました。

融資期間10年のため、返済比率は80%くらい。

理想の返済比率は50%以下ですが、耐用年数越えの中古木造アパートなので、仕方ないですね。

融資をお願いした地方銀行からは「フルローンもいける」と言われましたが、毎月の返済額を少しでも減らしておきたかったので、頭金1割入れました。

購入後どうだったか?

購入してから6年ほど経ちましたが、数回の退去はありましたが、職人直接発注とDIYを駆使したリフォームで満室を維持しています。

空室率は10%以下です。

そのため返済比率80%ですが、キャッシュフローは、±0くらいです。

投資用に買ったので、キャッシュフロー0は厳しいですが、それでも融資返済は進んでいます。

むしろ、融資返済のみが楽しみです。

時間の力を使うことで、2000万以上あった借金も、残り600万円くらいになりました。

あと3年くらいで借金完済です。

借金完済後は、毎月20万くらい稼いでくれます。

自分とは別に、無借金の不動産がそれだけ稼いでくれると、嬉しいですよね^^

私が未公開情報を入手できた理由

私が未公開情報を入手できた理由は

気になる物件に問い合わせしまくっていたから

今回、連絡をくれた不動産屋は、以前、物件の問い合わせをした不動産屋でした。

少しでも気になる物件があれば、問い合わせをしていたので、その時のことを覚えていてくれたようでした。

物件を紹介してもらうには、まず自分を知ってもらう必要があります。

問い合わせの際は、自分の自己資金や年収などの情報も教えておくと効果的です。

買うつもりがない物件でも、問い合わせしまくれば、良い物件に出会える確率が上がります。

不動産投資の格言に「せんみつ」という言葉があります。

「良い不動産は千件のうち3件だけ」という意味です。

不動産投資は数のゲームと割り切って、良い物件に巡り合える可能性が上がる行動を取り続けることが、不動産投資では重要だと思い知りました。

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