こんにちわ、SAKAです。
リアエスでは、不動産投資や株式投資などお金に関する情報を発信しています。
前回まで、連続してバブル崩壊に関する記事を書いていました。
「バブル崩壊」は、ネガティブワードなので、それに関連する不動産投資もネガティブなイメージがある方もいると思います。
「不動産投資で破産」なんて言葉を見ると、「危なそうだし私にはできないかな」とか「やっぱり不動産投資って難しいんだ」って思うのも無理ないです。
不動産投資ってなんとなく難易度高そうに感じますよね。
そこで今回の記事では、不動産投資の難易度について考えてみたいと思います。
- 不動産投資って難しいの？簡単なの？
- 不動産投資の難易度は、目標CFと達成までの時間で決まる！
不動産投資って難しいの？簡単なの？
不動産投資って難しい？簡単なの？
この疑問への答えを考えるために、まずは前提条件を整理しておきます。
・不動産投資の初心者で、これから1軒目の物件を購入しようとしている
・不動産投資に関する本を10冊以上は読んで、最低限の知識は身につけている
・自己資金は300万円ある
上記の前提条件の人が不動産投資をする場合の難易度を考えてみたいと思います。
それでは、不動産投資は難しいのか？簡単なのか？
この疑問に対する答えは、こちら。
不動産投資の難易度は人による
「なんだよ、それ！」
「答えになっていないじゃん！」って思った方。
申し訳ありませんが、本当にそうなんです。
もっと具体的にいうと、その人が目標とするCF（キャッシュフロー）と達成するまでの時間で難易度が決まります。
詳しく解説していきます。
不動産投資の難易度は、目標CFと達成までの時間で決まる！
不動産投資の難易度は、目標CFと達成までの時間で決まります。
・不動産投資の難易度
・目標CF
・達成までの時間
それぞれの関係を図にしました。
この図は
少ないCF（月10万円）を長い時間（20年）かけて目指す場合の難易度は小。
⇨ローリスクローリターン
逆に、たくさんのCF（月100万円）を短い時間（5年）かけて目指す場合の難易度は高。
⇨ハイリスクハイリターン
ということを示しています。
要は、すぐに大金持ちなるのは難しいけど、時間をかけて小金持ちを目指すのは簡単ということです。
もう少し具体例をあげて深掘りしてみます。
月10万円のCFを20年かけて達成しようとする場合→難易度：小
例えば、給料とは別で、月10万円のお小遣い（目標CF）が欲しい人がいたとして、それを20年かけて達成しようとする場合を考えてみます。
目標CF：月10万円
達成までの期間：20年
不動産投資の難易度：小
達成までの期間が20年ですから、無借金という堅実な投資スタイルで十分いけます。
投資方針としては、
＜家賃5万円で貸せる戸建を購入費用300万（物件代200万＋リフォーム代100万）で購入＞
この物件を1年目に1軒購入→家賃5万円ゲット
↓
その後10年間で300万円貯金（年30万貯金）
↓
10年目に2軒目を購入→合計家賃10万円ゲット
↓
また、その後10年間で300万円貯金（年30万貯金）
↓
20年目に3軒目を購入→合計家賃15万円ゲット
↓
目標達成！
合計家賃15万円で目標達成にしているのは、必ず空室が発生する期間があるので空室率10%と委託管理費や修繕費を加味した経費率20%考慮するとこれぐらいの家賃収入が必要になるからです。
15万円（合計家賃）×0.9（空室率10%）×0.8（経費率20%）=10.8万円（目標CF）
現在の市況でも利回り20%の戸建は、ちゃんと探せば見つかります。
これはめちゃくちゃ堅実な手法で、再現性はかなり高いと思います。
20年間でもらった家賃収入1,800万円（空室率と経費率を考慮したCF1,300万円）に手をつけなければ、古くなった戸建の大規模修繕や建替えも可能です。
その後も稼ぎ続けてくれる頼もしい不動産が手元にあって、目標CF10万円を達成できれば嬉しいですね。
月100万円のCFを5年かけて達成しようとする場合→難易度：高
次に、目標CFが月100万円で、それを5年かけて達成しようとする場合を考えてみます。
目標CF：月100万円
達成までの期間：5年
不動産投資の難易度：大
こちらは、たったの5年で月100万円のCFですから、貯金300万の人が無借金では、到底達成できません。
多少の破産リスクは覚悟の上で、借金しまくって、ガンガン行くしかありません。
本当に成功するかどうかは、一旦おいといて、投資方針を考えます。
投資方針としては、
＜融資期間20年のオーバーローンで利回り12%の物件を合計3億円分、購入＞
1年目に1棟目の1億の物件を購入→月のCF30万ちょいゲット
↓
3年目に2棟目の1億の物件を購入→月のCF70万弱ゲット
↓
5年目に3棟目の1億の物件を購入→月のCF100万円ゲット
↓
目標達成！
自己資金が300万しかないので、諸経費を含めた全額 オーバーローンで融資を引っ張ります。
初心者で1億円のオーバーローンはかなり激ムズですが、やるしかありません。
難易度 高なんですから
というか、そもそも融資期間20年にできる利回り12%の物件って、市場になかなかない超お宝物件です。
それを3棟も見つけるなんてできないんじゃ…
でも、やるしかありません。
難易度 高なんですから
他にも金利を2%で借りなきゃとか、大型物件だかた修繕費が高いなどの様々なリスクがあります。
でもやるしかありません。
短期間で金持ちになるということは、そうゆうことなんです。
この目標を達成できるのは、一握りの強運な人だけでしょう。
それでも、成功確率は0%ではないところが不動産投資の魅力でもあります。
私の投資方針は？
私が不動産投資をする目的は経済的自由を達成するためです。
経済的自由とは、不動産所得だけで生活費をまかなえる状態のこと。
現在の月の生活費がざっくり25万円なので、不動産所得で月25万円のCFを目標にしています。
私が不動産投資を始めたのは、20代半ばです。
明確にいつまでと区切っているわけではありませんが、なんとなく35歳までに経済的自由を達成したいなと思っています。
なので、目標までの達成期間は約10年となります。
目標CF：月25万円
達成までの期間：約10年
不動産投資の難易度：中
これくらいであれば、不動産投資の難易度は中が妥当でしょう。
いわゆるミドルリスクミドルリターンを狙っている感じです。
現在は投資を始めて6年が経過している道半ばのところですが、今までやってきてきたことを、愚直に続ければ目標達成できそうな見込みです。
まとめ
今回は、不動産投資の難易度について考えてきました。
不動産投資は難しいのか？簡単なのか？
この質問への答えは
不動産投資の難易度は人による
もっと具体的に答えると、その人が目標とするCF（キャッシュフロー）と達成するまでの時間で難易度が決まります。
図にすると次のとおりです。
この図からは
少ないCF（月10万円）を長い時間（20年）かけて目指す場合の難易度は小。
⇨ローリスクローリターン
逆に、たくさんのCF（月100万円）を短い時間（5年）かけて目指す場合の難易度は高。
⇨ハイリスクハイリターン
どちらも両極端ですが、それぞれのパターンの投資方針も考えてきました。
私自身は、これらの中間あたりでやっています。
いわゆるミドルリスクミドルリターンです。
どこを目標にするかは、人それぞれですが、達成までの時間によって難易度は大きく変わります。
個人的には、ミドルリスクミドルリターンくらいが、経済的自由という夢も見れるし、実現可能なラインだと思っています。
以上、少しでも参考になれば嬉しいです＾＾
「不動産投資の難易度は、目標CFと達成までの時間で決まる！」という記事でした。
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