次のバブル崩壊時に不動産投資家が破産しないための対策5選

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こんにちわ、SAKAです。

リアエスでは、不動産投資や株式投資などお金に関する情報を発信しています。

前回の記事で「バブル崩壊」の流れを振り返って、日本の不動産が大きく値下がりしてきたことを確認しました。

バブル崩壊の裏では多くの投資家が破産に追い込まれていきました。

では、どうすれば破産せずいられたのか。

今回の記事では、次のバブル崩壊時に、不動産投資家が破産しないための対策5選を紹介します。

  1. 次のバブル崩壊時に、不動産投資家が破産しないための対策5選
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この記事を書いた人
SAKA

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次のバブル崩壊時に、不動産投資家が破産しないための対策5選

早速、結論からいきます。

次のバブル崩壊時に、不動産投資家が破産しないための対策5選はこちらです。

次のバブル崩壊時に、不動産投資家が破産しないための対策5選

①キャピタルゲインのみを狙わない

②固定金利を使う

③借入額を自己資金の範囲内にする

④相場より大幅に割安な物件を購入する

⑤金利上昇しても返済可能な借入額にする

順番に解説していきます。

①キャピタルゲインのみを狙わない

バブルの時は、日本は土地が狭いので、価値がどんどん上がり続けるという「土地神話」を信じた人たちが、キャピタルゲイン狙いで投資しており、それが破産していった大きな原因でした。

MEMO

キャピタルゲインとは?

買った時の値段より、高く売って得る売買利益のこと。

当時はキャピタルゲイン狙いが主流だったので、利回り4%の物件を金利8%で借金して買ったりしたりを平気でやっていたのです。

利回りより金利ほうが高い、いわゆる逆ザヤです。

利回り4% - 金利8% = マイナス4%

利回り4%の1億円の物件を金利8%で借りた場合

1億円のマイナス4%ですから、毎年400万円のキャッシュアウトになります。

これって恐ろしいですよね。

私だったら、夜も眠れません。

そしてバブル崩壊時には、急に物件の値段が下がっていくので売り抜けることができず、破産一直線です。

今から不動産投資をするなら、キャピタルゲインのみではなく、インカムゲインも狙いましょう。

MEMO

インカムゲインとは?

家賃収入や株の配当所得などの利益のこと。

インカムゲイン狙いで物件を購入していれば、利回りが金利を下回る逆ザヤのような低利回り物件は買わないと思うので、物件を持ち続けるという選択ができます。

②固定金利を使う

バブル時には、相場の高騰を抑えるために日本銀行が金利をどんどん上げていきます。

1970〜2022年までの長期金利(10年国債利回り)の推移は次のとおりです。

出典:家づくりコンサルティング

注目すべき点は、1987年6月〜1990年10月の約3年の間に、3.96%→7.78%まで上昇しています。

金利が3年で2倍になっています。

もし、この時代に私が投資していたら、めっちゃ焦るでしょうね。

これも実際の数字で見てみましょう。

1億円を20年間で返済する時の金利4%と金利8%の返済額

○金利4%→毎月の返済額:605,980円

○金利8%→毎月の返済額:836,440円

約3年でざっくり、20万円返済額が増えます。

でも、これは変動金利の場合です。

固定金利を使えば、金利上昇リスクは限定的できます。

銀行によって固定金利の期間は変わりますが、例えば10年固定であれば、10年間は金利が変わらないので、その間に何か手を打つこともできるでしょう。

また、日本政策金融公庫であれば、全期間固定金利になります。

融資期間中の金利が全期間固定されるので、金利上昇とは全くの無縁です。

安心して賃貸経営を続けることができます。

全期間は難しくても、可能な限り固定金利の活用を検討することは有効な手段だと言えると思います。

③借入額を自己資金の範囲内にする

借入額を自己資金の範囲内にしておけば、もし金利が上がっても、繰上げ一括返済ができます。

自己資金が1,000万円あるのなら、借入額を1,000万円までにするという単純な方法です。

金利がいくら上昇しても、いざとなったら、いつでも返済できるので安心して投資ライフを送れます♪

この対策の究極は、自己資金だけ(借金ゼロ)での不動産投資です!

投資スピードはゆっくりになりますが、最も堅実ですし、絶対に破産しません。

(ちゃんと物件の修繕費だけは用意しておきましょう)

④相場より大幅に割安な物件を購入する

バブル崩壊時は、不動産価格が1年で30%近く下落しました。

逆にいうと、相場より30%安く買っておけば、不動産価格が30%下落しても借金ゼロで売り抜けられます。

相場が1億円の物件を30%安く7,000万円で買っておけば、相場が7,000万円に下落しても、売ったら借金ゼロで売り抜けられる

不動産投資は、とにかく安く買うことで、あらゆるリスクを抑えられます。

相場より安い物件を見つけ、そこから更に指値を入れると、相場より大幅に割安な物件を購入することできます。

⑤金利上昇しても返済可能な借入額にする

バブル時には金利が8%まで上昇していました。

このことから金利が8%まで上昇しても返済可能な借入額にすることも対策となります。

サラリーマンをしていて給与所得があれば、補填できる範囲内の借入額にしておきます。

例えば、給与があって毎月10万円の貯金ができる人なら、金利上昇によって返済額が10万円上がっても返済には困らないですよね。

こういう人なら

借入額4000万円で20年返済の場合

○金利4%→毎月の返済額:242,392円

○金利8%→毎月の返済額:334,547円

金利上昇で返済額は10万円、増えましたが、貯金の10万円を返済に充てれば破産はしません。

このように補填できる額から逆算して借入額を決める方法も、破産しないための対策になります。

付け加えておくと、毎月の返済額は返済期間を長くすることで、下げることができます。

借入額4000万円で金利4%の場合

○返済期間20年→毎月の返済額:242,392円

○返済期間30年→毎月の返済額:190,960円

返済期間を20年から30年に延長することで、月の返済額が5万円下げることできました。

これも破産を防ぐ方法の1つです。

ただし返済期間を長くすると、支払う利子が増えます。

これは利益の先食いとも言えるので、その点を理解した上で検討しましょう。

まとめ

今回は、次のバブル崩壊時に不動産投資家が破産しないための対策5選を紹介しました。

次のバブル崩壊時に、不動産投資家が破産しないための対策5選

①キャピタルゲインのみを狙わない

②固定金利を使う

③借入額を自己資金の範囲内にする

④相場より大幅に割安な物件を購入する

⑤金利上昇しても返済可能な借入額にする

どの対策をやるかは、自分のリスク許容度や投資スタイルによってかわると思います。

正解は人それぞれです。

私はどうしても投資スピードが遅くなってしまうため、③についてはやっていません。

そのかわり、①②④⑤を使って、リスク管理しています。

自分の心地よくできる範囲で実践するのが良いと思います。

以上、少しでも参考になれば嬉しいです^^

「次のバブル崩壊時に不動産投資家が破産しないための対策5選」という記事でした。

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