こんにちわ、SAKAです。
リアエスでは、不動産投資や株式投資などお金に関する情報を発信しています。
「バブル崩壊」って言葉を聞くと、「あぁ1990年頃に起きた不動産の値段が一気に暴落したやつ」って思い浮かぶと思います。
でもバブル崩壊がどうやって起きて、日本の不動産はどれくらい値下がりしたのかは、よくわかりませんよね。
そこで今回の記事では、バブルがどのように発生し、崩壊したのかを解説します。また、バブル崩壊で日本の不動産はどれくらい暴落したのかも確認していきましょう。
- バルブ発生から崩壊の流れ
- バブル崩壊で日本の不動産はどれくらい暴落したのか？
バブル発生から崩壊の流れ
まず、バブル発生から崩壊までの流れの全体像がこちらです。
①日本の自動車業の輸出が絶好調。為替の影響で、輸出先のアメリカは貿易赤字
②アメリカが貿易赤字解消のため、プラザ合意にてドル円の為替操作を実施
③為替操作で円の価値が上がった影響で、日本の自動車業の輸出絶不調に。
④輸出が絶不調なので、貸手に困った銀行が国内向けに融資を注力
⑤その貸付先が不動産に集中
⑥不動産の価格暴騰（バブル発生）
⑦BIS規制が導入され、銀行は自己資本を比率を高めざるを得なくなる
⑧国も長期金利を上げたため、銀行の貸し剥がし、貸し渋りが横行
⑨バブル崩壊
順番に解説していきます。
①日本の自動車業の輸出が絶好調。為替の影響で、輸出先のアメリカは貿易赤字
1980年代前半の日本は自動車産業が盛んでした。
代表的な企業は、トヨタやホンダなどです。
当時の為替レートは1ドル300円くらいで、現在の1ドル150円に比べるとかなりの円安です。
そのため、特にアメリカで日本車は「安くて、性能も良い」という理由から飛ぶように売れていました。
その反面、日本企業の勢いに押されて、アメリカ製の自動車は全然売れない状態でした。
結果的には、アメリカは日本に対して、かなりの貿易赤字となっていました。
輸入額が輸出額を上回っていること。
②アメリカが貿易赤字解消のため、プラザ合意にてドル円の為替操作を実施
貿易赤字を問題視したアメリカが動きます。
「そもそも貿易赤字になっているのは、極端な円安のせいだ」
「為替レートをイジって円高にすればいいんだ」
ということで、G5主要国が集まって、「各国で為替介入し、現状のドル高を是正しよう」という約束をしました。
これをプラザ合意といいます。
プラザ合意後に、実際に為替介入があり、ドル高が解消されました。
1ドル300円
↓
1ドル150円
③為替操作で円の価値が上がった影響で、日本の自動車業の輸出絶不調に。
プラザ合意によってドル高が解消されましたが、これは相対的に円高になったことを意味します。
円高は輸出には不利に作用するため、日本の自動車の輸出が絶不調になってしまいました。
これは為替の影響で、これまで売っていた自動車の値段が倍になってしまったからです。
④輸出が絶不調なので、貸手に困った銀行が国内向けに融資を注力
この影響は、金貸しをしている銀行にもありました。
これまでは、自動車業など輸出で業績を伸ばしている会社が、事業拡大のためにお金を借りてくれていたのに、輸出が絶不調になったので「もうお金を要りません」と言われたのです。
そのため、銀行は貸出先に困ってしまいます。
「輸出する企業が厳しいのなら、国内向けに融資しよう」
と銀行は方針転換します。
⑤その貸付先が不動産に集中
「国内向けに融資しよう」と決めた銀行でしたが、その貸出先が不動産に集中していきます。
不動産は資産性が高いために、銀行も貸倒リスクが低いため、貸出先としては優良だと判断していたのです。
どんどん不動産にお金が流れてくるため、不動産価格が高騰していきました。
不動産投資家も借金をして買った不動産が半年もすると、どんどん値段が上がって儲かるのです。
「さらに借金して買いまくらなきゃ損」と思うのもムリなかったかもしれません。
⑥不動産の価格暴騰（バブル発生）
不動産価格の暴騰は東京都を中心に、大都市の大阪・名古屋、そして地方へと波及していきました。
いわゆる、バブル発生です！
⑦BIS規制が導入され、銀行は自己資本を比率を高めざるを得なくなる
ここで、銀行の財務上の健全性を確保することを目的として、1988年7月にBIS規制が導入されます。
これは、ざっくり言うと
みんなにお金を貸している銀行が潰れたら困るから、自己資本比率を高めてね。
決められた自己資本比率を守れない銀行は、国際的には銀行として認めないよ。
こんな感じの規制でした。
日本の銀行は、世界的に見ると自己資本比率が低いところが多く、BIS規制で決められた自己資本比率を守れていませんでした。
⑧国も長期金利を上げたため、銀行の貸し剥がし、貸し渋りが横行
日本政府も不動産価格の暴騰は、問題視していました。
なぜなら、値段が上がりすぎて一般市民がマイホームを買えなくなっていたからです。
事態の沈静化を狙って、長期金利をグングン引き上げていきます。
この長期金利引き上げとBIS規制によって、銀行は、貸し出していたお金を回収に動きます。
当然、その矛先は不動産への融資です。
いわゆる、銀行の貸し剥がし、貸し渋りというやつです。
今までは、「どんどん借りてください」と言っていた銀行が急に「お金はもう貸せません、それより早く返してください」と手のひらを返すのです。
返済できない投資家は、奈落の底へと落ちていったのは容易に想像できると思います。
そして、ついにこの時は訪れます。
⑨バブル崩壊
銀行が不動産向けに融資しなくなったことで、一気に不動産を買える人がいなくなりました。
需要と供給のバランスが崩れると、相場は動きます。
はい、バブル崩壊です。
バブル崩壊で日本の不動産はどれくらい暴落したのか？
バブル崩壊の流れを確認したところで、実際にはどれくらい暴落したのかを確認したいと思います。
全国平均はどうだったのか？
まずは、全国平均から見てみましょう。
バブル崩壊の1991〜1992から公示地価が下落に転じています。
その下落率を住宅地と商業地で確認してみます。
まず住宅地は
1991→1992：マイナス13.2%
1992→1993：マイナス12.1%
1993→1994：マイナス17.8%
そして商業地は
1991→1992：マイナス6.0%
1992→1993：マイナス20.6%
1993→1994：マイナス24.4%
住宅地は最大で17.8%の下落、商業地は最大で24.4%の下落でした。
やはり景気の変動を受けやすいのは、住宅よりもテナントなどが入る商業施設だと確認できますね。
兵庫県はどうだったのか？
続いて、我らが兵庫県はどうだったのか確認してみます。
こちらも下落率を住宅地と商業地で確認してみます。
まず住宅地は
1991→1992：マイナス20.3%（全国平均：マイナス13.2%）
1992→1993：マイナス18.5%（全国平均：マイナス12.1%）
1993→1994：マイナス15.2%（全国平均：マイナス17.8%）
そして商業地は
1991→1992：マイナス16.9%（全国平均：マイナス6.0%）
1992→1993：マイナス29.6%（全国平均：マイナス20.6%）
1993→1994：マイナス24.1%（全国平均：マイナス24.4%）
住宅地は最大で20.3%の下落、商業地は最大で29.6%の下落でした。
いずれも全国平均を上回る下落率です。
全体的にみても、兵庫県は全国平均よりも下落率が高かったことがわかりました。
バブル崩壊の暴落相場では、1年で20〜30%程度の値下がりがあったという事実は知っておいて損がないと思います。
まとめ
今回は、まずバブル崩壊までの流れを確認しました。
①日本の自動車業の輸出が絶好調。為替の影響で、輸出先のアメリカは貿易赤字
②アメリカが貿易赤字解消のため、プラザ合意にてドル円の為替操作を実施
③為替操作で円の価値が上がった影響で、日本の自動車業の輸出絶不調に。
④輸出が絶不調なので、貸手に困った銀行が国内向けに融資を注力
⑤その貸付先が不動産に集中
⑥不動産の価格暴騰（バブル発生）
⑦BIS規制が導入され、銀行は自己資本を比率を高めざるを得なくなる
⑧国も長期金利を上げたため、銀行の貸し剥がし、貸し渋りが横行
⑨バブル崩壊
次にバブル崩壊時の不動産価格の下落率を確認しました。
全国平均の住宅地の下落率は
1991→1992：マイナス13.2%
1992→1993：マイナス12.1%
1993→1994：マイナス17.8%
全国平均の商業地の下落率は
1991→1992：マイナス6.0%
1992→1993：マイナス20.6%
1993→1994：マイナス24.4%
住宅地は最大で17.8%の下落、商業地は最大で24.4%の下落でした。
続いて兵庫県の下落率も確認しました。
兵庫県の住宅地の下落率は
1991→1992：マイナス13.2%
1992→1993：マイナス12.1%
1993→1994：マイナス17.8%
兵庫県の商業地の下落率は
1991→1992：マイナス16.9%（全国平均：マイナス6.0%）
1992→1993：マイナス29.6%（全国平均：マイナス20.6%）
1993→1994：マイナス24.1%（全国平均：マイナス24.4%）
バブル崩壊の暴落相場では、1年で20〜30%程度の値下がりがあったという事実がわかりました。
投資は最悪の事態を想定しておくことが重要です。
「そんなの知らなかった」「聞いてないよ」は通じません。
投資は自己責任ですから。
最悪の事態の想定ができれば、その対策も事前に立てられますからね。
そちらについては、また別の記事で書きたいと思います。
以上、少しでも参考になれば嬉しいです＾＾
「バブル崩壊で日本の不動産はどれくらい暴落したのか？バブル崩壊の流れも解説！」という記事でした。
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