【データ有】不動産の値動きは小さいって言うけどどれくらい小さいの?兵庫県神戸市の不動産価格推移を確認してみた

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こんにちわ、SAKAです。

リアエスでは、不動産投資や株式投資などお金に関する情報を発信しています。

不動産は、値動きが株式などに比べて小さく、安定性があると言われています。

でも、それって本当なのかな?値動きが小さいとは言うものの実際にはどれくらい小さいのかな?って思いますよね。

そこで今回の記事では、全国平均とワタクシの主戦場である兵庫県神戸市の不動産価格推移を中心に、不動産の値動きがどれくらいなのか確認してみたいと思います。

  1. 全国平均と兵庫県神戸市の不動産価格推移を確認
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SAKA

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全国平均と兵庫県神戸市の不動産価格推移を確認

今回は国土交通省が毎年、発表している公示地価のデータをもとに確認していきます。

平成20年(2008年)〜令和4年(2022年)までの15年間の地価変動率をまとめた表が以下です。

出典:国土交通省

全国平均を確認

まずは、全体の流れを掴むために全国平均を確認してみます。

全国平均では、平成20年はプラス1.3で上昇していますが、平成21年〜平成28年まで下落トレンドが続いています。

これは、平成20年(2008年)にリーマンショックが起こった影響で、地価が下がり続けたことが大きい要因です。

各都道府県別の数値を見ても平成21年からの5〜6年程度は下落が続いています。

ただ、見方を変えると100年に1度と言われるリーマンショックの影響は、5〜6年程度続かないとも言えます。

なお、平成30年から上昇トレンドに転じて以降、現在までその流れが続いています。

兵庫県神戸市を確認

次に兵庫県のトレンドを確認してみます。

兵庫県は、リーマンショック(平成20年)の後から令和4年まで、ずーーーーーっと下落トレンドです。

素直にショックです!!!

ただ、神戸市のトレンドとしては、令和2年と4年はプラスに転じています。

兵庫県といっても、田舎町もあれば、阪神エリアと呼ばれる栄えた都市部もあります。

そのため、それらを全部まとめて兵庫県として平均化すると、ずーーーっと下落トレンド。

ただ、都市部は、プラスマイナスゼロくらいかなーという風に読み取れますね。

不動産と株式投資の値動きを比較

1年間というスパンで見た時の、兵庫県最大の値動きがあったのは、平成22年のマイナス4.5%です。

全国で最大の値動きがあったのは、沖縄県那覇市(令和2年)のプラス9.9%です。

これって値動きが小さいって本当に言えますか?

比較対象として株式の値動きをみてみます。

出典:『敗者のゲーム』

株式の値動きは1年では、最高のリターンが53.4%となり、最悪は37.3%の損失になります。

不動産と株式の1年の値動き比較

不動産:プラス9.9%〜マイナス4.5%

株式:プラス53.4%〜マイナス37.3%

確かに株式に比べると不動産の値動きの方が小さいのは確かなようですね。

損失面だけで比較すると、同じ1000万円を不動産と株式に投資した場合、1年後に不動産は950万くらい、株式は600万くらいまで値下がりする可能があるということは投資家な理解しておきたいですね。

実際、不動産の値動きは小さいと言えるのか?

個人的には、「株式に比べると値動きは小さいけど、意外と変動してるよね!」と言うのが率直な意見です。

今回は、公示地価のデータをもとに検証してきましたが、ほかにも区分所有マンションや戸建の価格推移も国土交通省が発表しています。

こちらの表は2010年の不動産価格を100とした時の価格推移を示しています。

全体的に2010年から上昇傾向ですが、区分所有マンション(黄緑)の値上がりはすごいです。

2010〜2022年の12年間で約1.8倍に上昇しています。

単純計算ですが、2010年に1000万円で物件を買っていれば、今の値段は1800万円。

年平均で6.6%ずつ上昇したことになります。

これを聞いて、「意外と値上がりしてるよね」だと感じるのは、臆病者のワタクシだけでしょうか。

まとめ

今回は、全国の不動産価格推移を確認して、兵庫県神戸市の不動産の値動きがどれくらいなのか確認してきました。

全国の不動産価格としては平成20年のリーマンショック後から値下がりが続いていたが、平成28年以降は上昇トレンドとなっている

・兵庫県の不動産価格推移はリーマンショック後から現在(令和4年)まで、ずっと下落トレンド

・神戸市としては令和2年と4年に上昇している

兵庫県を主戦場としている不動産投資家としては、「兵庫県の不動産は少しずつ値下がりするものだ!」くらいの慎重な心構えがちょうどいいのかなと思いました。

また、不動産と株式の1年の値動きを比較してみました。

不動産と株式の1年の値動き比較

不動産:プラス9.9%〜マイナス4.5%

株式:プラス53.4%〜マイナス37.3%

個人的には、「株式に比べると値動きは小さいけど、意外と変動してるよね!」と言うのが率直な意見です。

不動産投資家なら、一般的に、1年にマイナス5%程度の値動きは許容しておく心構えが必要ですね。(バブル崩壊などの暴落時はもっと値下がりすると思いますが、それは別の記事で…)

また、近年の区分所有マンションの価格高騰が著しいです。

不動産投資初心者に取り組みやすい区分所有マンションですが、いまは高値掴みのリスクが高いので、慎重に見極めていきましょう。

いまなら、中古戸建のほうが高値掴みしづらいと思うので、投資初心者には取り組みやすいと思います。

ただ、物件によって個別事情が異なるのが、不動産。

まだまだ区分所有マンションでもチャンスはあると思うので、ウォッチしていきたいと思います。

以上、少しでも参考になれば嬉しいです^^

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