こんにちわ、SAKAです。
リアエスでは、不動産投資を中心としたお金に関する基本的な知識を発信しています。
不動産投資は物件の仕入れで90%決まると言われています。
良い不動産を購入できるかどうかが、成功と失敗をわける言えます。
そこで、今回の記事では、物件の取得戦略について、実際に不動産投資をしている私の意見もまじえながら、解説します。
- 物件の取得戦略とは？
- 予算の決め方！融資は利用する？しない？
- 郊外か、都心か
- 築浅か、築古か
- 住居VS店舗
- 区分所有VS一棟VS店舗
- ワンルームVSファミリータイプ
- 中古VS新築
- 鉄筋コンクリートVS鉄骨造VS木造
- オーナーチェンジVS空室
物件の取得戦略とは？
物件の取得戦略とは、どのような物件を探すかを決めるために考える戦略のことです。
物件の数は、全国で数百万件もあるため、手当たりしだい探しても時間が足りません。
そこで、どのような物件を探すか、収益性、担保力、立地の3要素の他に、いくつかの条件を加味して対象物件を絞り込む必要があるのです。
こちらの記事を参考にしてみてください。
予算の決め方！融資は利用する？しない？
どのくらいの金額から物件を購入していくのか、決定します。
予算の決め方は、主に次の3つです。
①自己資金の20%を逆算して決める。
②返済額が怖くない金額に決める。
③自己資金のみにする。
順番に解説していきます。
自己資金の20%を逆算して決める
これはスピードを優先して、融資を利用すると決めた方が対象です。
なぜ20%かというと、融資条件として自己資金1割を頭金にし、9割融資を受けた場合、諸経費としてさらに1割必要だからです。
この自己資金1割の9割融資は、不動産初心者にとって現実的なラインだと思います。
300万➗20%🟰1500万
つまり、1500万円以内の物件を探していくことになります。
ちなみに融資なら、いくらでも貸してくれるという訳ではなく、一般的には上限があります。
住宅ローン：年収の8倍まで
投資用ローン：年収の10〜20倍まで（銀行によって変わるので幅がある）
※なお、法人への事業用プロパーローンの場合は、融資上限がなくなります。
返済金額が怖くない金額に決める
こちらも融資を利用すると決めた方が対象です。
不動産投資で最悪のケースって、借金を返済できなくなったときですよね。
入居者がいるときは、入居者からもらった家賃で借金を返済すれば、問題ありませんが、退去した場合は、自分のお給料から借金を返済しなければいけません。
私もそうですが、毎月の返済額が多すぎると、安心して夜も眠れないと思います。
そんな方には、怖くない返済金額から予算を決める方法がおすすめです。
返済額はこちらのサイトで簡単に計算できます。
借金：1000万円、返済期間：20年、金利：2%の場合
毎月の返済額は、50,588円になります。
どうでしょうか？
「月5万くらいなら、自分の給料から補填できそう」と思ったなら1000万円の物件を狙っていきましょう。
いやいや、「月5万は高すぎてまだ払えないよ！」という方は、さらに物件価格を下げてみましょう。
借金：500万円、返済期間：20年、金利：2%の場合
毎月の返済額は、25,294円になります。
これならどうでしょう？
2.5万くらいなら、なんとかなるんじゃないでしょうか。
お昼はお弁当を持って行って、のどが乾いたら公園の水道の蛇口ひねれば、水ができますから＾＾
「でも、金利が上がったらどうすんの？」という方は、金利を倍にして、やってみましょう。
借金：500万円、返済期間：20年、金利：4%の場合
毎月の返済額は、30,299円になります。
金利が倍になっても、返済金額はこの程度で、倍にはなりません。
参考までに返済期間20年、金利2%の条件で、いくつかのパターンで計算したものをまとめておきます。
借金：500万 → 月返済額：2.5万
借金：1000万 → 月返済額： 5万
借金：2000万→ 月返済額：10万
借金：5000万 → 月返済額：25万
借金：1億 → 月返済額：50.5万
私も最初の物件を買うときは、自己資金が200万くらいだったので、この方法で予算を1000万くらいに決めました。
この方法でも「返済できなくなるが不安！」「借金は嫌だ！」と思う方は、次の方法で予算を決めましょう。
自己資金のみ
こちらは、安全を優先した融資を利用しない方向けになります。
自己資金の範囲内で物件を購入するため、空室になろうが、銀行への返済がないため、破産することがありません。
もし、失敗しても自己資金を失うだけなので、やり直しがききます。
ただし、自己資金のみであっても、以下のデメリットがある点は知っておきましょう。
①自己資金の範囲内でしか買えない
②規模の拡大がゆっくり
当然ですが、自己資金が300万なら300万以内で探すことになります。
その予算では1棟ものを買うことができず、対象不動産がかなり限られる（築古戸建、区分所有）ため、候補となる物件が少なくなってしまうのがデメリットになります。
また、１軒買った後、次の物件を買うには、もう一度自己資金を貯めるところから始まるので、どうしても規模の拡大がゆっくりになってしまいます。
それでも、何軒も買って行けば、雪だるま式に自己資金を貯めるスピードは上がっていきます。
300万を貯めるまでにかかる時間は30ヶ月（2年半）です。
その300万の自己資金で利回り20%の物件を買ったとします。
その物件からの家賃収入は、月5万円で60万円です。
月10万を貯金し続けたとすると、次に300万円の自己資金が貯まるのは、
300万円➗（貯金10万＋家賃収入5万）🟰20ヶ月（1年8ヶ月）になります。
家賃収入が手伝ってくれるので、300万円貯まる時間が、2年半から1年8ヶ月に短縮されました。
これが物件が増えれば増えるほど、自己資金を貯めるスピードが上がる仕組みです。
自己資金だけで成功している先輩大家さんもいますので、1つの選択肢として検討してみてください。
郊外か、都心か？
郊外のほうが収益力と担保力は高いですが、稼働力はイマイチ傾向にあります。
都心のほうが収益力と担保力はイマイチですが、稼働力は高い傾向にあります。
どちらにもメリット、デメリットがあります。
郊外の高収益力の物件の中から、担保力が高い物件を厳選して取得し、その収益力を活かしながら、都心の物件を購入していくのが理想的だと言えます。
でも、まずは自分が住んでいる地元で物件を探すのがおすすめです。
私も自分が住んでいる兵庫県内で物件を探しています。
その理由は、３つあります。
①現地調査しやすい
②土地勘がある
③管理がラク
順番に解説していきます。
現地調査しやすい
「これはいいな！」と思う物件を見つけたら、実際に現地に行って、建物の状態や周辺環境を調査して買うかどうかを決めます。
しかし、物件が遠いとなかなかすぐには行けません。
良い物件の足は早いので、「週末に行こう」と予定を調整しているうちに、他の人に取られてしまうかもしれません。
その点、地元であれば、気軽に行けますし、仕事の帰り道やジョギングのついででも現地調査ができます。
良い物件が出てもスピード勝負で勝つ確率も上がるのです。
まれに、現地調査をせずに買い付けを入れる方がいますが、それはプロの業者かド素人のどちらかです。
不動産は大きな買い物です。
建物に大きな問題があったり、周辺に迷惑住民がいる可能性などあるので、必ず購入前には現地調査をすることをおすすめします。
土地勘がある
私が住んでいる兵庫県には、あきらかに寂れていて過疎化が進んでいる地域や暴力団の事務所などがあって不人気なエリアがあります。
そういうエリアってどの地方にもありますよね。
そして、自分が住んでいる地域や行ったことがあるエリアなら、なんとなくわかりますよね。
でも、まったく知らない土地で物件を探す場合、リサーチ不足でそんな不人気エリアの物件を買ってしまうかもしれません。
万が一入居者がつかなければ、不動産なんてただの箱です。
もし融資を使っていれば、返済ができずに破産してしまうかもしれません。
そんな失敗をしないためにも土地勘がある地元で物件を探すことをおすすめします。
知り合いの大家さんで、土地勘を無理やり作るために、名付けて「ウィークリーマンション作戦」をやった人がいます。
その名の通り、土地勘を作りたい町でウィークリーマンションで１週間過ごします。
当然、お風呂は銭湯に行き、ご飯は町の飲食店で食べます。
そうして、町の雰囲気や人の動きを感じることで、土地勘を身につけて、その地域で物件を買われていました。
１度試してみてもいいかもしれませんね。私はやってませんけど（笑）
管理がラク
地元だと、距離が近いので管理もラクです。
物件を買った後のリフォームや空室が出たときにも現地に状態を確認に行く必要があります。
１棟ものであれば、定期的な外回りの清掃もします。
また、入居者がなかなかつかず、空室が長引いているときなどは、現地に行って管理会社との打ち合わせや物件になにか不具合がないか確認に行くこともあります。
もし、遠くの物件であれば、何度も足を運ぶのもめんどうですし、それが嫌で物件を手放してしまうことにも繋がりかねません。
近さは正義です！
築浅か、築古か
どちらにするかを決めるためには、まずそれぞれの特徴を知る必要があります。
まずは、築浅物件の特徴です。
完成して日が浅く、寿命が長く残っているため、長期間のローンを組むことが可能です。
フルローンを組みたい方は、よほどの高利回りでない限り、短期間のローンで組んでしまうとキャッシュフローがマイナスになってしまうので、このような築浅物件が向いています。
次に、築古物件の特徴です。
築古物件は新築に比べて安く購入できるため、利回りが高い物件多いです。
また、耐用年数の残り寿命が短いため、減価償却費を多く取ることができ、節税に向いています。
表を使って、さらに解説します。
銀行は建物の残存耐用年数から融資期間を決定してきます。
木造の耐用年数は22年のため、融資期間は22年となります。
この融資期間が20年を切ってくると、1年あたりの返済額が増えてくるため、キャッシュフローが出ずらくなります。
そのため、融資利用でいくなら返済期間の長さや維持費の安さを重視して、新築or築浅物件を狙うのが一般的です。
RCなら27年
鉄骨なら34年
木造なら2年
つまり、木造であれば新築でなければ融資期間20年は確保できないことになります。
ただし、木造であっても劣化対策等級というものを取得していれば、耐用年数を特別に30年として評価してくれる金融機関もあります。
劣化対策として決められた基準を満たしている建物に対して認められる認定のようなものです。
劣化対策には等級があり、2級であれば2世代（50〜60年）が暮らすことができる建物と認定されます。
3級であれば、3世代（75〜90年）が暮らすことができる建物として認定されます。
融資を使わずに、現金利用でいくなら利回りの高さ、減価償却費の節税メリットを重視して、築古物件を狙いましょう。
住居VSオフィスVS店舗
住居系の物件（マンションやアパート、戸建て）の他に、オフィス（事務所ビル）や店舗（商業ビル）を取得し、賃貸する方法があります。
まず、初心者は住居から取り組み、経験を積むのが良いと思っています。
オフィスや店舗は、家賃の比重が高い1階部分の需要の見極めが重要となります。
住居のメリット
住居のメリットは４つあります。
①不景気に強い
②家賃を予想しやすい
③ヤドカリ投資法ができる
④収益マイホームができる
不景気に強い
景気が悪くなると会社が倒産し、空き店舗が増えてきますが、働いている人は会社をクビになっても住居が必要です。
さらに、景気が悪くなると35年ローンを組んで住宅を購入する人が減り、賃貸住宅で我慢する人が増える傾向にあります。
そう考えると、住居（賃貸アパートや賃貸マンション）というのは不景気に強い業種と考えられます。
家賃を予想しやすい
近くのビルや店舗の家賃はなかなか予想できなくても、近所のワンルームマンションの家賃なら予想できるという人は多いのではないでしょうか。
住居の家賃というのは日常生活の延長線上から予想がつきやすいので、買ったり貸したりするときの計算が比較的簡単にできます。
ヤドカリ投資法ができる
ある程度の広さのマンションを購入しておけば、空室が埋まらないときに思い切って、自宅として使用してしまう方法が使えます。
実際に私はこれをやっており、このような手法を「ヤドカリ投資法」と呼びます。
＞＞＞ヤドカリ投資法とは？（記事作成予定）
収益マイホームができる
アパートを新築する場合、1階部分を自宅、2階部分をアパートにするという組み合わせで住宅ローンを使用する収益マイホーム（自宅兼アパート）が可能となります。
住宅ローンは通常のローンに比べて低金利かつ、長期の返済が可能ですので、リスクを抑えながら不動産投資をスタートできます。
＞＞＞収益マイホームとは？（記事作成予定）
住居のデメリット
住居のデメリットは３つあります。
①家賃の値上げができない
②家賃滞納
③設備の修理維持費用がかかる
家賃の値上げができない
住居は入居者に居住権が発生するため、一方的に家賃の値上げを押し付けるのが難しく、拒否されたからといって退去させるわけにもいきません。
そのため、インフレになった場合にスムーズに家賃の値上げができるは、疑問が残ります。
実際に、今年に入ってからインフレが続いていますが、私の物件では家賃の値上げができそうにありません。
家賃滞納
通常は3ヶ月家賃を滞納された場合には裁判所に訴えて追い出しを進めることができますが、裁判官の多くの場合、入居者を保護する立場につくことが多いのと、そもそも支払い能力がない人から家賃を取り立てるのが難しいため、確信的に居座りをされてしまうと多くの損失を被ってしまうことになります。
居住権は強い権利で、大家は入居者よりも弱い立場になってしまいます。
ただし、家賃滞納への対策をやっておけば、多少の手間はかかりますが、問題ありません。
それは、入居者に滞納保証に入ってもらうことで対策できます。
滞納保証に入っておけば、入居者が家賃を滞納をしても保証会社が、入居者のかわりに家賃を大家に払ってくれますし、裁判になっても訴訟費用も保証会社が負担してくれます。
私の所有物件でも、滞納が続いた方に少額訴訟を裁判所に申請して退去してもらったことがありますが、費用は全て保証会社が出してくれたので、私は１円の負担もなく問題を解決することができました。
賃貸契約を結ぶタイミングで、入居者には必ず滞納保証に入ってもらうようにしましょう。
設備の修理維持費用がかかる
店舗や事務所と違ってアパート・マンションの内装設備はほとんど大家さんの方で用意するため、故障した場合の修理維持費用がかかってきます。
これまでによくあったのは、給湯器の故障や水漏れトラブルなどで、いずれも業者に依頼して、設備を新品に入れ替えたりして対応しました。
店舗のメリット
店舗のメリットは３つあります。
①退去要請しやすく、家賃に値上げもできる
②敷金を多く取れる
③リフォームの手間が少ない
退去要請しやすく、家賃に値上げもできる
店舗は居住権が発生しませんので、家賃を滞納したり、契約内容を守らない場合などはスムーズに退去を要請することができます。
また、家賃の値上げもある程度強気で行うことが可能です。
敷金を多く取れる
アパートであれば、敷金は１〜２ヶ月程度が限界ですが、事務所や店舗の場合は6ヶ月、時には10ヶ月といった多額の敷金（保証金）を預かることが可能です。
また、退去予告期間を長くとることもできます。
リフォームの手間が少ない
内装は自社で作りたいという会社が多いので、必要最低限の内装だけで、あるいはスケルトンの状態で入居者募集ができます。
退去する際のリフォームの手配は、アパートであれば大家さんが手配しますが、店舗の場合は、利用者が原状回復工事を発注し、全て完了した時点で引き渡しを行うのが通例です。
店舗のデメリット
店舗のデメリットは２つです。
①景気の影響を受けやすい
②地方の店舗は入居が決まりづらい
景気の影響を受けやすい
景気が悪くなると会社が次々と倒産し、空き事務所が増えたり、家賃が下落したりします。
店舗は景気の影響をダイレクトに受けれしまう業種になります。
地方の店舗は入居が決まりづらい
多くの会社は交通が便利な場所や、顧客や取引先の近くに事務所を持ちたがる傾向があるため、都心に一極集中されてしまい、地方では入居者募集が難しいことがあります。
私の地元でも、比較的人通りのある立地の新築マンションの1階なのに、1年以上テナントが入らない空き店舗があります。
テナントの募集賃料との兼ね合いやコロナ禍という影響もありますが、店舗の難しさをひしひしと感じています。
以上、「【初心者】物件の取得戦略について解説【物件探し編】」という記事でした。
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