【不動産投資】新築と中古どっちがいい?メリットとデメリット20選

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不動産投資を始めようとすると、絶対に悩む問題。
「新築と中古どっちがいいのか?」

今回は、それぞれのメリットとデメリットを合計20個紹介します。
それらを理解した上で、どちらにするか決定しましょう。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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新築のメリット

まずは、新築のメリットを7つ紹介します。

キャッシュフローが出やすい

耐用年数が長く残っているので、融資を長期で組むことができる。
木造であれば22年。劣化対策等級を取得している木造や重量鉄骨、RC造であれば、30年以上可能。
すると、毎月の返済額は減るので、キャッシュフローが出やすい。

維持費が安い

建築されて10年程度は設備の故障などはほぼ無いので、維持費を安く抑えることができる。

設備が最新式

キッチン、浴室等の水回り設備は最新式にできるため、他物件との差別化が可能。

入居者が決まりやすい

物件が綺麗なので、入居者が決まりやすい。
日本人は新しいモノを好む人が多い。

家賃を高めにできる

当初の数年間は新築プレミアムとして、家賃を高めに設定することが可能。

管理が楽

新築は家賃も高く取りやすいので、不良入居者が入りづらい。
また、設備の故障も無いので、管理が楽。

売却しやすい

耐用年数が残っている築浅であれば、次に購入する人は融資を長く組めるので、売れやすい。
木造で築6年の場合であれば、残存耐用年数はあと16年も残っている。

新築のデメリット

新築のデメリットを3つ紹介します。

利回りが低い

新築物件には営業にかかる人件費や広告費が上乗せされているため、割高な物件価格に設定される。
その影響で、利回りは低くなる。

将来的な家賃の下落幅が大きい

新築物件は、当初の数年間は新築プレミアムとして、高めの家賃に設定できる反面、
数年後からは新築プレミアムが剥がれてしまう。
すると、家賃が下がっていき、当初の利回りから下がってしまうことになる。

節税効果が小さい

建物は残存耐用年数が長いため、長期に渡って減価償却する必要があり節税効果は小さい。
RC造であれば、47年償却という、途方もない減価償却になる。
なお、「売買契約書に設備の内訳を特記する」ことで、その影響を小さくする方法はある。

中古のメリット

中古のメリットを3つ紹介します。

利回りが高い

中古になると物件価格はどんどん下がるが、家賃はそれに比べるとそれほどまでには下がらない。
そのため、相対的に利回りは上がる。

将来的な家賃の下落幅が小さい

中古物件は、すでにある程度家賃が下がりきっている。
そのため、それ以降の家賃の下落幅は小さい。

節税効果が大きい

建物の残存耐用年数が短いため、短期間で減価償却することができるので節税効果が大きい。
木造で築22年以上であれば、たった4年で償却にすることができる。

中古のデメリット

中古のデメリットを7つ紹介します。

キャッシュフローが出づらい

金融機関は一般的に、耐用年数の残り年数分しか融資期間として設定してくれない。
残り寿命が15年を切ると、毎月の返済額が増えてキャッシュフローが出づらくなり、場合によってはマイナスとなる。
残り寿命を考えた物件選定、投資スタイルが必要になる。

維持費が高い

経年劣化によって寿命が切れる設備が増える。
そのため、購入した途端に修繕費用が次々にかかってくるケースもある。
また、外壁も10〜15年おきに修繕が必要で百万単位の費用がかかる。
余裕を持った資金計画が必要になる。

設備が古い

カメラのないインターフォンや2ハンドル水栓、お風呂がバランス窯など旧式の設備が多い
入居率をあげるために設備を更新する必要がある。
また、昔ながらの間取りもあり、現在の生活スタイルに合わない不人気部屋もある。
その場合、間取り変更等のリフォームを検討する必要がある。

入居者が決まりづらい

物件も設備も古いため、入居が決まりづらい。
リフォームをして魅力を高める必要がある。

家賃が安い

新築から時間がたつにつれ、どんどん下がるため家賃が安くなる。

管理に手間がかかる

設備の故障があるため、その手配をする必要がある
管理会社に管理を依頼していても、何回も設備の不具合の連絡がくると、面倒に感じるかもしれない。
また、家賃が安いと不良入居者が入るリスクが高まる。

売却しづらい


残存耐用年数が少ない場合、次に購入する人は短い期間でしか融資を組めないため、売れづらい。
売却価格を下げて、利回りを高くする必要がある。

最後に

新築、中古のメリットとデメリットを20個紹介してきましたが、気づきましたか。
そうなんです。
新築のメリットは中古のデメリットであり、中古のメリットは新築のデメリットなんです。

ご自身がどちらを選択するか決める際の、参考になれば嬉しいです。

ちなみに、私は中古物件をメインで購入しています。
理由は単純で、自分の希望する利回りの物件が新築にはないからです。

どっちが正解とかはないと思います。
自分に合ったほうを選択していきましょう。

以上、「【不動産投資】新築と中古どっちがいい?メリットとデメリット20選」という、記事でした。

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