あなたの物件取得戦略は決まっていますか?

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収益力、担保力、稼働力の3要素の他にもいくつか条件を考慮すると、
より物件選定の精度をあげることができます。

まだ、物件取得戦略が確立していない方や悩んでいる方は、
ぜひこの記事を読んで、戦略を決めてみましょう。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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物件取得予算

どれくらいの金額の物件を狙っていくかを決めます。
融資を利用するのか、投資可能な自己資金のみで購入するかによって変わります。

融資を利用した場合は、自己資金よりも大きな物件を買うことできますので、スピード感が早いです。
家賃収入もそれだけ多くなります。
ただし、借金を負うため、万が一のことを思うと心理的に負担を感じてしまうかもしれません。


自己資金のみの場合は、借金がありませんので、安全に投資を行うことができます。
しかし、自己資金の範囲内の物件しか買えませんので、スピード感はゆっくりです。

どちらが正解というものではないので、
「どんどんいくぜ!」という方は融資を利用したら良いですし、
「心配だから」という方は自己資金のみで始めると良いです。
投資する方の性格に合った方法にすると良いと思います。

また、最初の1棟は自己資金のみで購入して経験を積み自信がついたら、
2棟目からは融資を使うでも良いと思います。

融資を利用する場合

例えば、融資を利用して自己資金300万円で始める場合、
現在は融資が出づらいので、自己資金2割を頭金にし、8割の融資を受けます。
そして、購入諸費用に1割必要となります。

自己資金を30%(20%頭金 + 10%購入諸経費)で逆算すると、
購入物件の上限は1000万円となります。

別の考え方としては、返済金額を自分の給料から払える金額までにするというものです。

融資希望額が3000万円として20年返済にすると金利2%の場合、毎月の返済額は15.1万円です。
もし、家賃収入が0円だとしても、自分の給料から15.1万円払えるという人なら、安心できますよね。
そんな金額、払えないよという人は希望額を下げてみましょう。

融資希望額が1000万円だと毎月の返済額は5万円です。
5万円ならなんとかなる思えませんか。

いやいや、5万円も払えないよという人のために、
融資希望額が500万円だと毎月の返済額は2.5万円です。
どうですか。これなら大丈夫と思えないですか。

これでも不安だという方は、融資利用はせずに自己資金を中心に買うことを検討しましょう。

返済額の計算は「ローン計算」で簡単に分かります。
よかったら、融資希望額や返済年数、金利をいろいろな数値にして試してみてください。
毎月の返済額の感覚が掴めると思います。

積算評価と収益評価どっちを優先する?

どちらも良い物件なら、理想的ですよね。
でも現実には、なかなかそんな物件はないんです。

積算評価が高い物件は、融資が組みやすいですが、収益力が弱いことが多いです。
収益評価が高い物件は、収益力が強いですが、融資を受けると債務超過になりやすく、
次の物件で融資を受けづらくなります。

それぞれにメリット・デメリットがありますので、
交互に買ってデメリットをカバーしあうと良いでしょう。

私はどうしているかというと、収益評価を優先しています。
まずは、キャッシュを稼いでもらうことが大事だと考えているからです。
資産性はキャッシュが十分になってからで良いと思っています。

今のところ、融資に行き詰まってはいませんが、
もし、そうなった場合は繰り上げ返済等をしてバランスシートの毀損の回復を図るつもりです。

都会と地方どっちが良い?

都会は、稼働力が大きいことが多いので客付に苦労することは、比較的少ないでしょう。
また、土地の価値も高く担保力も高いので、
資産性を重視する方に向いているでしょう。
しかし、人気があるのでその分利回りは下がり傾向にあり、収益力はいまいちなことが多いです。

地方は都会よりも人気がないので、利回りは上がりやすい傾向にあり、
収益力が高い物件を見つけやすいです。
その反面、土地の価値は低いため資産性では都会に劣ります。

私がオススメするのは自分が住んでいる地元です。
「都会でも地方でもないかい」というツッコミは置いておいて。
その理由は、

  • 他の地域の人よりも、すでに地域を把握しているのでアドバンテージがある
  • 土地勘があるため、買ってはいけないエリアをある程度把握している
    気になる物件が合った場合、すぐ見に行ける
    家賃相場もなんとなくわかる
    買ったことの運営する際、近いと行きやすい
    遠隔地に物件を買うより、管理しやすい
    近いとドライブした際に物件を通れるので、わずかばかりの優越感に浸れる

こんな感じです。最後の理由は、個人的な意見が強すぎました。スミマセン。
初心者の方にこそ地元を投資エリアにすることをオススメします。

自分の住んでいる地域が、山奥や極端な田舎の場合は、少し地域をずらしましょう。
逆に、新宿とか渋谷など都会ど真ん中に住んでいる方も、
物件が高すぎて買えないと思いますので、少し郊外に地域をずらしてください。

いかがでしたか。物件取得戦略の参考になれば嬉しいです。

以上、「あなたの物件取得戦略は決まっていますか?」という記事でした。

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