不動産投資 3つの指標 その3 稼働力について徹底解説

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不動産投資には、投資物件を選定する上で使う3つの指標があります。
それは、収益力、担保力、稼働力です。

今回は、その中の稼働力について徹底解説します。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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稼働力とは

これまで、3つの指標のうち収益力と担保力について説明してきました。
それらの指標を使って良さそうな物件を絞り込めたとします。

いくら収益力が高くても、想定通りの家賃をもらうには入居者がいないといけません。
部屋が空室のままでは、家賃はもらえません。
そこで、重要なのが稼働力です。

稼働力が高ければ、容易に空室を埋めることができ、安定した不動産投資ができます。

人口減少問題

ご存知の通り、少子高齢化の一途をたどる日本の人口は、年々減っています。
総務省の将来推計では、2055年頃に1億人を下回る予想になっています。
日本で不動産投資は、やめたほうがいいのでしょうか。

マーケティングの考え方に、「マクロの視点」と「ミクロの視点」というものがあります。

マクロの視点とは巨大な視野、全体を見た場合をいい、
ミクロの視点とは微小な視野、一部分を見た場合をいいます。

これを人口減少問題に当てはめると、
マクロの視点では、日本全体として人口減少することはほぼ間違いないでしょう。
ただ、ミクロの視点で見ると、つまり都道府県別の人口の増減を考えてみると、少し答えが変わります。

総務省統計局の都道府県別人口増減率を見てみましょう。
大部分は人口が2018年から2019年で減っていますが、赤枠で囲った1都6県は増加しています。
日本全体では人口が減少していても、都道府県別に見ると人口が増え続けている地域があるのです。

出典「総務省統計局」

では、すでに人口が減少し始めている地域はもうダメなのでしょうか。
私が住んでいる兵庫県は、減少していますが、さらにミクロの視点で見てみると面白いことが分かります。

下表は兵庫県の主要都市別の人口増減をまとめたものです。
赤塗りしている都市は前年より人口が増加しており、
青塗りしている都市は前年より人口が減少しています。
兵庫県としては減っていても、地域によっては増えているところもあるんです。

また、減少しているとは言っても、主要都市であれば
兵庫県全体の減少率-0.34よりも、かなり低い-0.01%です。
ほぼ減ってないようなものですよね。
単純に考えると、100年経ってようやく人口1%が減るくらいです。

このような理由からは、私は自分が住む兵庫県をメインの投資エリアとしています。
当然、人口が増え続けたほうが稼働力は高くなるわけですが、
減っていても、不動産投資に大きな影響を及ぼすには、まだまだ時間がかかる地域はあるというわけです。

ぜひ、投資する予定のエリアに迷っている場合は確認してみてください。
自信を持って不動産投資に取り組めるようになると思います。
逆に、とても減っている地域だった場合は、エリアを変更することを検討してもいいかもしれません。

最寄り駅の乗降客数

物件の最寄り駅の乗降客数も稼働力に影響します。
最寄りの駅の乗降客数が多ければ、人気のあるエリアでターゲットになるお客さんが多いと予想できます。
稼働力を判断する、1つの材料になります。

私は最寄り駅の1日の乗降客数が5万人以上いれば◎、3万人以上いれば○といった感じで判断しています。
3万人以下の場合は、要注意・要検討といった具合ですが、収益力がずば抜けて高かったりする場合は、購入を検討することもあります。

乗降客数の調べ方は「wikipedia」を使うと良いでしょう。
なお、JRの場合は「(降車客含まず)」と書いてありますので、2倍する必要があります。

神戸駅であれば

72517人/日 × 2 =145034人

145034人が1日の乗降客数ということになります。
私の基準では◎の駅です。

出典「wikipedia」

空室率

空室率は、賃貸物件の部屋数に対してどれくらいの空き部屋があるかを表すものです。
調べる方法はいくつかあります。

ホームズの見える!賃貸経営を使う

不動産ポータルサイトのホームズの「見える!賃貸経営」で調べる方法です。
都道府県別や各都市別、さらには詳細なエリア別でも調べることができます。
手軽に調べることができるので、一度使ってみてください。

ただし、調査方法がいまいち不明瞭で正確性には少し欠けるかな、と個人的には思っています。
参考程度に使うと良いと思います。

出典「ホームズ」

現地調査で周辺の空室率をチェック

購入を検討している物件を実際に見に現地調査に行った際に、
周辺の競合になりそうなアパート・マンションの空室率を調べてみましょう。
自分の足で確認する方法です。

確認方法は、

  • ガスの元栓は開いているかどうか。閉まっていれば空室。
  • 電気メータの円盤は回っているか。止まっていれば空室。
  • 郵便ポストの投入口をガムテープなどで塞いでいないか。塞いでいれば空室。
  • ベランダに物干し竿はあるか。なければ空室。
  • ベランダ越しに見える部屋にカーテンはついているか。ついてなければ空室。

などの方法があります。
複数の競合を調べると信頼できる、空室率を知ることができます。

ライバル物件の募集条件を見てみる

購入を検討している物件のライバルになりそうな部屋の募集条件を見てみましょう。
大手ポータルサイトの「suumo」や「ホームズ」で調べるといいでしょう。

募集条件で敷金や礼金をしっかり取れているかを確認してください。
敷金が2ヶ月、礼金も2ヶ月など、強気の大家さんが多ければ、安心です。
敷金0円、礼金も0円という、いわゆるゼロゼロ物件ばかりのエリアであれば、
少し厳しいと考えるようにしましょう。

物件近くの不動産屋さんにヒアリングする

この方法は信頼性が高い方法だと個人的には思っています。

最寄りの不動産屋さんに行って、
購入を検討してる物件の情報を伝え、素直に聞いてみるんです。

「○○駅徒歩○分のアパートで間取りは○LDKのものを購入しようと思っているのですが、
家賃はどれくらい取れそうですか。敷金、礼金はどれくらい取れそうですか。どれくらいの期間で客付けできそうでしょうか。」

最寄りの不動産屋さんなら、その地域のことは熟知していますので、

「そのあたりは、人気がなくて客付するには相当苦労すると思います」とか
「そこは、便利なエリアでとても人気なので、客付は1ヶ月あれば大丈夫です」など
いろいろと教えてくれます。

1箇所の不動産屋さんだけだと、偏った意見の場合もありますので、できれば5箇所くらいの不動産屋さんにヒアリングしてみましょう。
不動産屋さんからしても大家さんは、将来、管理を任せてもらえるかもしれない見込み客なので、
親切に対応してもらえます。

いかがでしたか。これらの方法を実践して、稼働力を判断し、安定した不動産投資を行いましょう。

以上、「不動産投資 3つの指標 その3 稼働力について徹底解説」という記事でした。

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