不動産投資 3つの指標 その2 担保力について徹底解説

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不動産投資には、投資物件を選定する上で使う3つの指標があります。
それは、収益力、担保力、稼働力です。

今回は、その中の担保力について徹底解説します。

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SAKA

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担保力とは

不動産は高額なものが多いため、銀行から融資を引いて購入することが一般的です。
銀行が不動産投資用の融資をするか、どうかを判断する際の大きな材料になるのが、この担保力です。

銀行も商売でお金を貸しているので、
もし融資の返済ができなくなった場合の人質として、物件を担保(抵当)に入れるように要求してきます。
基本的には、物件の担保力が融資額に見合っている場合、融資を受けられる可能性が高いです。

ただし、万が一返済が滞った時には、担保物件は競売などにかけられ、
抵当権者(銀行)は優先的に損害の弁済を受けることができます。

また、担保力は不動産を買う時だけでなく、なにか事情があって売る時にも関係してきます。
それは、担保力が高いほうが次に買う人にとって融資が引きやすく、売りやすくなるのです。

別に売るつもりがなかったとしても、この先なにがあるか分からないのが人生です。
どうせなら、売りたい時に売りやすい物件を所有していたほうが、資金の流動性も高まり安心できるでしょう。

担保力の調べ方


担保力は土地と建物に分けて計算し、最後に足し合わせて評価します。この評価方法を積算評価といいます。
他に、収益力から計算される収益還元法という評価方法もありますが、こちらはまた別の機会に解説します。
どちらの評価方法をとるかは各金融機関によって異なります。

今回はサンプル物件の物件概要書を用意しましたので、この物件の土地と建物の担保力を調べてみましょう。

サンプル物件の物件概要書

土地の担保力

土地の担保力を知るには、道路の値段を調べなければいけません。
道路に値段がついているって知ってましたか。
土地は面している道路の値段によって、価値が変わるのです。

道路の値段は「全国地価マップ」から調べることができます。

この中の「相続税路線価等」で土地の担保力を調べる際に使います。
使い方は簡単で知りたい土地の住所を入力し、検索ボタンを押すだけです。

すると、あなたが探しているのは、コレですか?と候補を上げてくれるので、それをクリック。

地図が表示されます。
この青い矢印の上に小さく数字が書いてあるのが、道路の値段です。
例えば、「190D」と書かれていれば、その道路に面する土地の値段は190千円/m2となります。
100m2の土地であれば

100m2 × 190千円/m2 = 1900万円 

それで、対象の物件はどれなのかというと、地図の中心の赤プラスのマークが見えるでしょうか。
このマークの近くに物件があるはずです。ただ、現状ではどれが対象の物件なのかわかりませんね。

そこで「google map」を使って物件の場所を調べてみます。

そして、2つの地図を見比べて見ると。。。。
ありましたね。
拡大すると、この物件です。

では、この物件が面する道路の値段はいくらかというと、「170D」と書いてあります。170千円/m2ということですね。
ちなみにアルファベットのDがついていますが、これは借地権割合を示す記号で担保力には関係ありませんので、無視してOKです。

さぁ、やっと土地の担保力を知ることができます。
この物件の土地面積は、サンプル物件の物件概要書を見ると「111.33m2」と記載されています。
計算してみると、

111.33m2 × 170千円 = 1892万円

よって、この物件の土地の担保力は1892万円ということがわかりました。

土地は、形によっても評価がかわります。整形地のほうが不整形地より少し評価が上がるのです。

建物の担保力

建物の担保力は新築時の単価に、延床面積を掛けて求めます。
新築でない場合は、法定耐用年数からの経過年数を考慮して計算します。

法定耐用年数とは、税務の都合で定められた構造別に異なる耐用年数です。
法定耐用年数を経過したら、建物を使えなくなるということはありません。
あくまでも、税務上の年数ですが金融機関は、この年数を参考に評価しています。
ただし、金融機関独自の耐用年数を採用して建物の評価を求めるケースもあります。

一般的に融資してもらえる期間は、法定耐用年数の残りの期間になることが多いです。
例えば、木造で築10年の物件だと、

22年(法定耐用年数) - 10年(築年数) = 12年(残存耐用年数 = 融資期間)

融資期間は12年となります。

それでは、サンプル物件の建物の評価額を計算してみましょう。
物件概要書をみると、構造は鉄筋コンクリート造と記載されていますので、法定耐用年数は47年。
築年数は昭和63年と記載されています。西暦に直すと1988年ですね。
今は2020年ですので、築32年ということがわかりました。
延床面積 161m2と記載されています。

以上のことが分かれば、計算できますね。
計算式は

新築時単価 × 延床面積 × 法定耐用年数からの経過年数を考慮 

計算してみると

200千円/m2 × 161m2 × (47年 - 32年) / 47年 = 1027万円

よって、この物件の建物の担保力は1027万円ということがわかりました。

土地と建物の担保力を合計する

サンプル物件の土地の担保力は1892万円。建物の担保力は1027万円でした。
これらを合計したもの物件の担保力になります。

1892万円(土地の担保力) + 1027万円(建物の担保力)= 2919万円(物件の担保力)

よって、物件の担保力は2919万円だとわかりました。

つまり金融期間から借りられる額は約3000万円くらいかなと検討することができます。
物件価格が5500万円ですので、2500万円くらいは自己資金を用意する必要があるかもしれません。

しかし、場合によっては3000万円以上融資してもらえることもあります。
それは、個人の与信枠を使っている場合や他に不動産を持っていて共同担保に出す場合です。

個人の与信枠を使っている場合は、実際の資産よりも負債(借金)が大きくなっている状態、つまり債務超過になりますので、
その後の物件購入時に融資を引きづらくなります。
そのことを理解した上で融資を受けるようにしましょう。

以上、「不動産投資 3つの指標 その2 担保力について徹底解説」という記事でした。

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