【不動産投資】旧法借地権と普通借地権3つの違い

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この記事では、旧法借地権と普通借地権の主な違い3つ紹介しています。

ポピ
ポピ

1992年7月31日以前の借地権が旧法借地権で、それ以降の更新できる借地権が普通借地権だったよな。

さかどん
さかどん

よく覚えてたね。今回はそれらの違いについて説明するね。

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この記事を書いた人
SAKA

4人家族のサラリーマン不動産投資家。
区分所有2室、戸建2棟、アパート1棟(6室)を購入。
NSCA認定パーソナルトレーナー資格者。

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旧法借地権と普通借地権の主な違い3つ

  1. 正当事由
  2. 朽廃と滅失
  3. 再建築
さかどん
さかどん

内容を順番に見ていこう。

①正当事由

旧法借地権も普通借地権も正当事由がなければ、契約が更新されるのは同じです。

しかし、旧法借地権では正当事由が案件ごとにまちまちで、「明確でない」という意見が多くありました。

このため普通借地権では、正当事由の内容の明確化という観点から次の4つが加えられました。

  1. 各当事者の土地使用の必要性
  2. 借地に関する従前の経過
  3. 土地の利用状況
  4. 財産上の給付の申し出(立退料の支払い)
ポピ
ポピ

「正当事由」ってぼんやりした表現だからわかりにくいもんな。

さかどん
さかどん

まぁ結局個別の事情で結論は変わっちゃうから、万が一の時は専門家に相談するのが良いね。

②朽廃と滅失

「朽廃」は旧法借地権、「滅失」は普通借地権で規程されています。

朽廃

「朽廃」とは老朽化により建物の重要な箇所が腐食または損壊し、建物としての昨日が失われ、建物としての効用がなくなったと社会通念上みなされた場合をいいます。

旧法では契約時に存続期間を定めていなかった場合には、朽廃により賃貸借契約は終了し、借地権も消滅します。

しかし、朽廃が具体的にどのような状態を示すのかは明確ではなく、朽廃と言えるのかどうかが裁判で争われることもたびたびありました。

その結果、ほとんどの場合はどんなに傷んでいても修繕すれば使用できると判断され、朽廃と認められることはほぼありませんでした。

実際、借地権者が建物を修理や改築をしながら使用するため、朽廃に至るケースはあり得ません。

改築の際に地主の反対があったとしても借地権者は裁判所より代諾許可を得て修理や改築を行うことができます。

滅失

そこで新法では、「ありえない」とまで言われた朽廃の規程は撤廃され、滅失に含まれるようになりました。

滅失とは朽廃も含め、火事、天災などで建物が消失したり倒壊した場合を言います。

旧法では、借地上の建物が朽廃しても、契約期間中の借地権は保護されます。

しかし、建物がない場合は保護されません。

そこで新法、旧法ともに契約満了前で建物が滅失した場合は、予定建物の提示(借地上に必要事項を掲示)を行い、かつ滅失のあった日から2年に新たに建築し登記すれば、その間の借地権を主張することができます。

ポピ
ポピ

旧法借地権の朽廃って、ありえないのに規程されているのが面白いね。

さかどん
さかどん

法律にも不思議なところがあるよね。

③再建築

建物が滅失し、残存期間を超えて存続する再建築を行う場合は注意が必要です。

旧法借地権の場合の再建築

建物を建てる場合、借地権者は地主に再建築の請求をします。

これに対して地主が借地契約期間中の借地権者の再建築に反対の場合は、借地権者に対して遅滞なく異議を述べる必要があります。

遅滞なく異議を述べなかった時は、旧建物滅失の日から堅固建物30年、非堅固建物20年の借地権の存続期間が延長され、地主は原則として契約解除できません。

普通借地権の場合の再建築

普通借地権では最初の契約か、更新しているかで扱いが異なってきます。

最初の契約の場合、地主の承諾があれば、承諾を得た日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間、借地権は存続します。

承諾を得られなかった場合には、契約期間は当初のままです。

更新の場合は、地主の承諾が得られればよいのですが、もしも承諾が得られないまま借地権者が無断で再建築をした場合は、地主は借地契約の解約を申し入れることができます。

また、地主から再建築の承諾が得られない場合、借地権者が裁判所に「地主の承諾に代わる許可」(代諾許可)を求めることができるのは旧法借地権と同じ扱いです。

ポピ
ポピ

地主が異議を述べないといけないのが旧法借地権。地主が承諾しないといけないのが普通借地権って理解でOK?

さかどん
さかどん

端的にいうとそうなるね。

以上、【不動産投資】旧法借地権と普通借地権3つの違いという記事でした。

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